Locazione e non idoneità dell’immobile: l’importanza del contratto di locazione

19 ott Locazione e non idoneità dell’immobile: l’importanza del contratto di locazione

Cosa succede se il contratto di locazione regolarmente stipulato reca specifica indicazione del fatto che l’immobile è locato per uso commerciale, ma poi in realtà l’immobile medesimo non ha le caratteristiche necessarie?

Tipicamente, questa situazione si verifica (più sovente di quanto si potrebbe pensare) quando un immobile che era in precedenza locato ad uso abitativo viene rilocato ad uso commerciale, ma il locatore/proprietario non è a conoscenza del fatto che spesso il semplice cambio della destinazione d’uso rischia di non essere sufficiente; potrebbero infatti esservi particolari normative in tema di igiene e sicurezza che, a seconda dell’attività che si andrà ad esercitare nell’immobile, comporterebbero interventi decisamente onerosi o addirittura non realizzabili per le particolari caratteristiche dell’immobile locato.

Cosa succede quindi se l’immobile è, di fatto, inutilizzabile ai fini dell’attività dedotta nel contratto di locazione? Il conduttore deve continuare a pagare i canoni o può risolvere il contratto? Si può chiedere il risarcimento del danno?

In giurisprudenza si alternano, sostanzialmente, due correnti:

• secondo la prima, dovrebbe essere il conduttore a verificare se le caratteristiche dell’immobile siano adeguate o meno all’attività che ivi sarà esercitata ed il correlato rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie. In questo caso, quindi, il conduttore non potrebbe agire per risoluzione del contratto ed il locatore non solo non sarebbe tenuto al risarcimento del danno, ma potrebbe tranquillamente continuare ad esigere il pagamento dei canoni di locazione concordati;
• viceversa, secondo un altro orientamento, la non idoneità all’esercizio di un’attività commerciale e la relativa mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative costituirebbe inadempimento del locatore, e ciò giustificherebbe la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c., per vizio della cosa locata (salvo che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e l’abbia volontariamente accettata).

Premesso che la Cassazione ha, ultimamente, aderito a quest’ultimo orientamento, più favorevole al conduttore, è importante sottolineare come la situazione sia variabile da caso a caso, specialmente con riferimento a come è stato stipulato il contratto e all’interpretazione delle relative clausole.

Difatti, da un lato sarà importante verificare se nel contratto medesimo è stato fatto specifico riferimento ad una tipologia di attività commerciale o se invero la medesima è stata indicata in modo così generico che il locatore non poteva essere a conoscenza delle particolari autorizzazioni necessarie; dall’altro, potrebbero esservi delle clausole le quali specificano che particolari accertamenti/autorizzazioni sono a carico dell’una o dell’altra parte, o addirittura potrebbe essere contenuta una clausola risolutiva espressa per il caso di mancate autorizzazioni ex art. 1456 c.c.

Si rileva quindi, come sempre, l’importanza di un attento studio in fase di stipula, che può evitare conseguenze decisamente negative per una delle parti.

Avv. Domenico Balestra